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還在為北上廣低迷的租售比煩惱?美國的房屋租金已創歷史新高!

摘要:目前國際上一般用按照國際上一般的租金回報率即租售比(房屋月租金與售價之比)來衡量住房投資價值,正常范圍應該在1:200至1:300之間...

目前國際上一般用 按照國際上一般的租金回報率即租售比(房屋月租金與售價之比)來衡量住房投資價值,正常范圍應該在1:200至1:300之間。 這個比值意味著,如果把房子按現在的租金出租,200個月至300個月內即(16年-25年)能收回購房款,買房就是合算的。 以最低值計算,其租金回報率也應該在3.3%以上。



租金收益率是個很好的指標,可以判斷出該城市的房價是否存在泡沫。一套房子的租金收益率如果是2%,那么投資這套房子可能需要50年才能收回成本。當然,實際情況一般不是這樣,因為租金會變,有可能漲,也可能跌。

日前,上海易居房地產研究院發布《2019年第三季度50城租金收益率研究報告》,研究對象是全國50個典型城市。



根據城市房產網的數據,今年第三季度,50個典型城市租金收益率為2.4%,環比增長0.2%,同比下降7%。50城租金由跌轉漲,環比上漲1%;租金收益率為2018年第二季度后首次由降轉增。這是全國最有代表性的50個大中城市,到這些城市買房,如果靠租金來收回成本,普遍需要40年左右才能回本


排名第一的韶關達到3.8%,而排名墊底的廈門僅為1.2%,這意味著在廈門投資一套房產,可能需要80年才能收回成本,居全球最高行列,廈門的房痛指數之高,有目共睹。報告顯示,租金收益率最高的五個城市分別為韶關(3.8%)、烏魯木齊(3.6%)、錦州(3.4%)、湛江(3.2%)、西寧 (3.2%)。可以看到,這幾個城市主要來自西北、東北的弱二線城市和三線城市,其租售比之所以高,一方面是房價低,另一方面是租金也在漲。到這類城市的好地段買套房子收租,也許不錯,但投資價值不大,畢竟投資主要是賭房價上漲,而不是當收租公。


租金收益率最低的 5 個城市分別為廈門(1.2%)、深圳(1.5%)、青島(1.5%)、福州(1.5%)和三亞(1.5%)。反觀中國的四個一線城市,北京(1.7%)、上海(1.8%)、廣州(1.8%)、深圳(1.5%),租售比都處于50個城市的倒數水平。在這些城市投資一套房產,意味著要50年才能回本。


那么問題來了,買房到底要不要關心租售比?        


應該說,過去10多年的中國房地產市場,租售比這個指標經常被忽視,北上廣深中心區的租售比一直在2%以內徘徊。 而在美國、英國等發達國家,人們買房,非常關心租售比這個指標,其意義相當于股票的市盈率,租售比是決定物業價值的關鍵性指標,租售比過低的物業往往被認為一文不值。大城市買房可以不關心房價收入比,但不能不關心租金收益率,畢竟它直接衡量著一套房子的使用價值。一套房子如果連使用價值都沒有,何談投資價值?

在未來,那些沒有租賃價值的房子,將一文不值。



如同市盈率一樣,如果您投資股票是為了獲得公司利潤,那么您投資房產最理所應當獲取的收入不應是房價的漲幅,而是房屋的租金。上文我們提到過,目前北上廣深房產的租售比大約在1.5%到1.8%之間,在北上廣深房屋租賃的回報率非常低,您需要50年甚至更久的時間才能賺回一套房的成本。所以,可以說國內的房地產投資已經成為一場零和甚至負合游戲,房子已經變成交易籌碼而非能夠產生可觀現金流的資產。對于租房者而言大都市難容其一席之地,而對于房產持有者而言,房租卻撐不不起資金成本。


但在大洋彼岸的美國,一切是不一樣的光景。美國著名房屋租賃咨詢機構 RENTCafé 最新發布的報告顯示,全美平均租金在2019年10月創下了歷史新高(1476美元),租金年增長率高達3%,且呈現普漲趨勢。比起2018年,在全美前250個城市中,88%城市的租金上漲。



多年來漲幅最大的城市包括鳳凰城(7.9%)、拉斯維加斯(6.4%)和薩克拉門托(4.8%)。其中,羅利(5.1%)、內陸帝國(4.9%)和夏洛特(4.8%)的排名持續高于趨勢水平。


美國各地區租金回報率有什么特點?



從資金回報率表格來看,像達拉斯、鹽城湖、奧斯汀、丹佛、波士頓、洛杉磯這樣的城市,能夠讓投資者獲得不錯的收益。一般來說,租金回報率在5%以上的城市,其效益都算較高。將上表九座城市,以5%和6%為界劃分為三大類,6%以上為熱門房產市場,5%-6%屬于基本健康的房產市場,而若低于5%則有可能產生一定的風險。


以達拉斯為例,達拉斯的房產市場發展勢頭也很好,其房價預期將在2020年上漲31%。洛杉磯作為第二類城市,其租金回報率為5.28%,他也是美國地產市場中最熱銷的城市。洛杉磯的房產租賃市場表現很好,租金年漲幅高達20%,加之是一個著名的旅游城市,房產市場未來發展前景會很不錯。


以紐約為代表的第三類城市,其租金回報率雖然低于5%,但基本在4%以上,其整體表現還算良好。曼哈頓的房產,戶型越小利潤越高,一些小單間的租金回報率會達到6%以上。據統計,在租金回報率前20的城市里,其中有7個在德州,他們的租金回報率都超過了6%,有點城市甚至達到了9%。


如何選擇適合房產投資的城市?


總的來說,美國以下的這些城市,還是很值得做租賃投資的。



1. 達拉斯 

達拉斯的租金回報率高達9.76%,連續兩年都是全球城市租金回報率的冠軍。據Zillow的統計,達拉斯的房價自2012年之后就開始不斷上漲,累積至今已上漲85%,預計未來一年還將上漲。達拉斯的房產市場非常健康,市場環境不太復雜,目前仍處于買方市場,房屋實際的成交價一般都會低于掛牌價,所以達拉斯可以說很適合長期投資做租賃,投資不會太大但每年都能收到高額的租金收益。

2. 奧蘭多

作為全美甚至是全球熱門的旅游城市,2018年奧蘭多創紀錄的吸引了7500萬游客。奧蘭多的租金回報率高達6.9%,這里的房價漲幅最快、成交最熱!據有關數據介紹,奧蘭多從2012年開始回升,并迅速飆升。直至去年2月,有關報告稱奧蘭多地區的房價預計將在未來三年內增加35%。

但是房子總價卻不高。根據zillow數據,目前,奧蘭多房屋售價中位數僅為$244,000(折合人民幣約170萬),并不算昂貴的價格,適合國內的投資客人。

雖然奧蘭多房價上漲厲害,但是房產總價相比之下還是很低的,是可以承受的范圍,也絲毫不影響投資者的購房熱情。因此,奧蘭多的房產市場供應很緊張,后續會持續上漲。

3. 休斯頓

如果你想要找一個資金流動更為快捷的城市,那休斯頓是個不錯的選擇。休斯頓在美國最能賺錢的城市中排名第一,而且相較于其他城市,他的投資回報率高,主要有如下原因。

01 休斯頓房產升值快。
02 相較于去年,休斯頓的房產銷售量增加了13.1%,光看數據可能不能清楚了解,我們來對比加州,作為北美房產投資最為火爆的城市,其房價平均升值為7.7%-7.9%,可見休斯頓房產的升值速度之快。
03 房價低廉,租金回報率高。

04 投資門檻較低,收益可觀。



對美國房產租賃投資有什么建議?

美國投資購房的回報率分為長期收益和短期收益。

01 短期收益一般是指房價不是很高,但是租金回報率高的房產,這樣的房子出租難度較低價格也能較高。

02 長期收益指的就是地段好價格也更為貴的一些房產,這種房子租金回報率可能不會太高,但是其未來的升值空間相當大。如果注重長期收益,建議可以選擇價格相對較高的地區的房子甚至可以是學區房。

但也并不是說某個城市現階段的租金回報率高,它就一定值得投資。相反,租金回報率高的城市,反而不是特別有名的城市,在同種情況下,他們的房價和房租在一定程度上更容易受到經濟水平的影響,因此這些投資不是特別的穩定。而一些租金回報率較低的城市,他們的房價和房租會更為穩定。所以,我們想要說,進行房產的投資和選擇,投資者還是需要從自己的實際需求出發。



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