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想加建房屋擁有更大的使用空間嗎?加州房屋加建實操攻略

摘要:近幾年很多在美國購房的華人希望可以在購買的自家土地上加建擁有更大的使用空間...

近幾年很多在美國購房的華人希望可以在購買的自家土地上加建擁有更大的使用空間。為解決需求越來越大的房屋居住問題,加州政府于2017年1月1日開始實施SB-1069法案,俗稱附屬居住屋(Accessory Dwelling Units,簡稱ADUs)法案,讓擁有獨立屋的居民可以合法地在自家土地加建改建最多達到1200平方英尺。



加州州長布朗在簽署這一法案的同時,還通過了AB-2299法案,為加建改建ADUs提供執行細則,廢止地方任何與法案相抵觸的其它現行ADUs條例,直到該地頒布了對應的地方條例。


這些新的法案得到喜歡家庭多人口聚居的族裔的廣泛歡迎,華人居民也是其中最大受益族群之一。在相關法案執行近一年后,洛杉磯東區已經有不少的華人居民對自己的獨立屋進行改建或加建,有的是為了改善家庭居住狀況,有的是將增加的居住屋進行出租以減輕自己的經濟負擔。


本文將為你詳細解答和介紹加州房屋加建的常見疑問和合法加建房屋的步驟。


1. 什么是ADU?
根據美國加州政府最新法律參議院法案第1069條的定義,ADU(Accessory Dwelling Units)是可以在自家土地上,合法增建一個有必要生活設施的第二居住單位,或稱為配套住房,具有完備的獨立生活設施,可供一個或多人居住,它可以是地下室、為配偶家人準備的套房、或車庫改裝的公寓。通俗地講,ADU是獨立于原居住單位的額外居住空間。ADU政策完全打破傳統地產開發模式的迷局,不需資本積累、公權力勾兌、贏家通吃,個人效益最高,規模小風險低。
 
一般而言ADU具有以下三種形式:
獨立式:這種單位獨立于主體建筑之外;
附建式:這種單位貼鄰建于主體建筑旁邊;
改建式:在主體建筑內的空間(例如一個主臥)改建為一個獨立居住單位。



2.一個房屋可以加建幾個ADU?
根據最新規定,一個獨棟別墅所在的土地上只允許加建一個ADU。
 
3.符不符合ADU的加建條件?
根據最新規定,原則上只要是獨立地權上面的獨立房權都有機會進行ADU的建設。但是具體是否可以得到審批,也要看地方政府相關的法律法規條文,要符合容積率、地面覆蓋率、退界、控高等多項規定。
 
4.申請擴建周期多久?
目前情況,政府申請批文3~6個月,加建建設時間3個月,改建車庫1個半月。
 
5.加建ADU以后地稅要上漲嗎?
加建后,新的建筑面積是最后計算在土地總建筑面積內,地產會升值,地稅也會提高。

6.加建對院子的綠化面積有什么要求?

ADU的建設需要滿足場地的綠化指標,這個跟普通的加建要求是一樣的。如果ADU是通過改建車庫來實現的,那就對院子的綠化沒有任何影響。
 


7.加建房屋的面積和高度怎么考慮?
ADU的建筑面積最小是150平方英尺(14平方米),最大是1200平方英尺(111平方米)。ADU的建設需要滿足房屋的控高要求,這個跟普通的加建要求是一樣的。常規情況下一般民宅采用木結構不得超過3層,高度一般不得超過45英尺(14米)。有些地方的控高是25尺(8米),那就只能是做兩層建筑了。ADU的樓層數原則上不得超過2層。可以設在車庫的上方,也可以在既有建筑物的2層,但需要有獨立的疏散出口。


8.加建部分可以用來出租嗎?可以全部出租嗎?
常規都是要求屋主必須住在其中一套里面,至于說是否長期入住,這個由屋主自定。涉及到貸款時,一般貸款銀行也要求屋主必須自住其中一套才會批準發放貸款。所以屋主應該考慮這個具體要求,至少在手續辦理期間應保證入住其中,至于事后如何還是應該權衡利弊。至于建成之后是否可以全部出租,由各個當地政府根據本地規范確定。
 
9.如果僅是室內(含車庫)改造,如增加廚房廁所功能,是否需要向政府申請?
車庫的使用功能在建筑法規上是界定為附屬構筑物,不能用于居住,也不能被記錄為居住面積。如果增加廚房廁所等功能,相當于變更了建筑功能,需要更新為居住面積。因此肯定是需要向政府報備申請的。



美國加州房屋加建的常見錯誤有哪些?


1.無視當地政府建筑要求
在加州進行房屋加建,改建或室內裝修都要向房屋所在地的政府建筑部門審批。根據所在地政府要求不同,需要審批的工程的大小也不同。有些只是小的改動可以不需要審批,但是有些政府要求只要對房屋有任何的改動都需要遞交申請表格進行審批。不符合要求的工程改造,小則罰款補交申請表,大則改回到原來的房屋狀況,不然房子不能再進行買賣。合同約定不清楚美國加州建筑法規有明文規定,工程項目超過五百美金,連工包料,一定要寫合約,而且是屋主看得懂的文字,合約最好是屋主提供,也就是游戲規則由屋主制定,一般情況下,屋主和施工隊之間發生爭執,就是因為合約上規則不清造成的,目前合約一般都是工程方提供,必然有利條件均向著工程方,將來如果有矛盾,需要由法院仲裁,結果常常是屋主吃虧,原因就是在合約上吃了虧。


2.包工不包料,浪費施工時間
有時候建筑方只包工時不包材料,也就是說所有材料由屋主購買,建筑方只出人工,算工時或算天數,看似簡單,其實是屋主拿了一張空白支票給施工隊來報。除非您是行家,知道所有材料的價錢資訊等, 一般屋主購買材料肯定會有遺漏東西,尤其一些零件之類的,或買的不同規格材料,不停反復的往建材商店跑,施工方因而缺材料零件耽誤工期,可耽誤的時間可是要付錢的啊。很多屋主沒想明白這點,因此吃虧。
 


3.支票抬頭名字和簽約人名字不符
建議所有屋主多花些心思,在網上查詢了解廠商型號、編號等資訊,以及各類建材資訊,做到心里有數。盡量多的了解施工方。工程項目最好連工包料招標,嚴格規定好工期。如果沒有正當的理由延誤工期,屋主每天可以按照合約規定扣錢。工程需要付款方式時,千萬不能馬虎,一般工程付款都是寫支票,常常有施工方要求屋主支票抬頭寫他人名字,這和簽約的名字不一樣,有時候屋主不留意就會忽略過去,這就埋下了日后爭執的伏筆,也是法律所不容許的,所以屋主一定要留意。


4.不查保險就開工
為了省錢,一般施工方不為工人買勞工保險,工人們和屋主也不是很在意這方面的事,這種現象在華裔移民中非常普遍。可是,一旦將來發生意外,小則割傷跌倒,大則工人意外死亡,如果施工方沒有購買勞工保險,所有的責任全部將由屋主來承擔,那時候,就后悔莫及了。這一定要重視起來,沒確認保險前,絕對不能開工,別給自己留隱患。


5.忽視執照的重要性
除非屋主自己懂,否則,幾乎所有的施工項目,都是由施工隊去申請許可證,施工項目有申請許可證,他們不敢偷工減料,因為會有人來檢驗。有時候,屋主會認為沒有執照的施工人員,收費會便宜,其實未必。不要貪圖這些小便宜,給自己埋下隱患。加州華裔建筑裝修人員魚龍混雜,沒有美國主流的建筑裝修業的明確分工,一般都是一個人做幾項工種,這樣的結果導致施工不專業,很多施工會產生不符合市政標準,驗收不過關、返工等問題。甚至,有的雖然當時通過了驗收,但是給安全埋下了隱患,等將來出現問題時,費用可就大了。
 
加州合法加建房屋的步驟有哪些?


1. 落實房屋的管轄權
美國房屋的管轄權不是統一的,比如阿卡迪亞地區歸洛杉磯縣管理。這點可以到市政府查詢,落實自己房屋的管轄權。
 
2. 確認需要遞交的材料
每個城市的要求不同,有的城市流程簡化,可以一次性審批到底;但有的城市會比較復雜。越發達的城市要求的越細。


3. 選擇自建還是承包商
無論是自建還是承包商總包一定要分階段請政府驗收,直至拿到竣工驗收的合格證。否則不符合規定會被要求拆除整改。一定要根據加州建商管理委員會約定的合同文本模式跟承包商簽訂合同。
 
4. 入住許可證
你需要拿到入住許可證才能保證房屋增值。



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