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10-24

“租金回報”VS“資產增值”,高回報率的美國置業投資應該側重于哪一點?

摘要:海外房地產市場開始走俏,投資額連年增長,美國作為主要投資目的地,中國人在美國的房地產投資也逐年遞增。國人在美國做房產投資,會面臨兩個選擇:“租金回報”和“資產增值”...
海外房地產市場開始走俏,投資額連年增長,美國作為主要投資目的地,中國人在美國的房地產投資也逐年遞增。國人在美國做房產投資,會面臨兩個選擇:“租金回報”和“資產增值”,究竟哪個才適合買家呢?



一、什么是租金回報


租金回報ROI(Return on Investment Yield) ,俗稱“以租養房”,是指月租房獲得租金同房屋價錢的比值。租金回報率衡量地產方面投資收益情況。如在房產投資方面,租金回報率是衡量這個樓盤值不值,是否值得投資的一個很重要的指標。因為房屋的售價可能有水分,有泡沫,但租金是不會出現泡沫的,是市場的真實需求。這里有介紹房地產投資分析的三種方法,可以比較科學地計算出投資買房的收益率,購房者不妨試試。


方法一:租金回報率分析法


公式:(稅后月租金-每月物業管理費)× 12/購買房屋總價這種方法算出的比值越大,就表明越值得投資。
優點:考慮了租金、房價及兩種因素的相對關系,是選擇“績優地產”的簡捷方法。
弊病:沒有考慮全部的投入與產出,沒有考慮資金的時間成本,因此不能作為投資分析的全面依據。對按揭付款不能提供具體的分析。


方法二:租金回報率法


公式:(稅后月租金-按揭月供款)× 12 /(首期房款+期房時間內的按揭款)
優點:考慮了租金、價格和前期的主要投入,比租金回報法適用范圍更廣,可估算資金回收期的長短。
弊病:未考慮前期的其它投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現金分析問題。且由于其固有的片面性,不能作為理想的投資分析工具。



方法三:IRR法(內部收益率法)


房產投資公式為:IRR=累計總收益計總投入=月租金×投資期內的累計出租月數/按揭首期房款+保險費+契稅+大修基金+家具等其它投入+累計按揭款+累計物業管理費(備注:上述公式以按揭為例;未考慮付息、未考慮中介費支出;累計收益、投入均考慮在投資期范圍內)。


優點:IRR法考慮了投資期內的所有投入與收益、現金流等各方面因素。可以與租金回報率結合使用。IRR收益率可理解為存銀行,只不過我國銀行利率按單利計算,而IRR則是按復利計算。不過,通過計算IRR判斷物業的投資價值都是以今天的數據為依據推斷未來的租金回報率。而未來租金的漲跌是個未知數。惟有一點是可以確定的:市場的未來是不確定的,有升值的可能,也有貶值的可能,只是看升值、貶值哪種可能性大了。作為投資行為,投資者關注的是收益與風險,通過對IRR的分析發現相關性最高的是房價、租金以及能否迅速出租。由于房價是易知的,于是能否準確預告租金水平及選擇投資項目便成為投資成敗的關鍵。
 
租金回報率很重要,因為它們可以幫助還貸款,實現以租養房,這是購買投資房之初的主要目的。租金回報的優點是投資風險較低,能產生現金流,從而幫助保護投資者免受利率沖擊,同時減少持續現金投入的潛在需求。當然,在房產出售時,資本增值收益很可能會比擁有強勁資本增長的房產(獨棟公寓)低,特別是將房屋年復合增值率的影響考慮在內,這是其最明顯的劣勢。
 
二、什么是資本增值
 
資本增值( Capital Gain or Capital Growth), 也就是房產現有資產價值減除購入時之價格,所賺取或損失之價值。即當持有的可變賣資產(如股票、或者房產),在脫手時,其賣價高于原先購進成本,即產生利潤,此利潤為已實現的資本利得。在考慮購買資本增值的房屋時,獲得可觀的資本增長是每個投資者的目的,從長期來看,要把強勁的資本年增長率定義為通貨膨脹率加上4% - 5%,因此考慮的資本增值率應保持在6.5 - 7.5%之間。


資本增值空間較大的一般是獨棟別墅。資本增值的優點是具有產生長期資本收益的潛能。不足之處在于持有該類投資性房地產期間需面臨利率風險,如果按揭利率上調,您很可能要向房貸月供貼錢。
 
三、“租金回報”VS “資本增值“,如何選擇?


如果是首次置業或者希望每個月能通過房屋產生現金流,則“租金回報”更適合你。如果投資多套房屋,選擇其中幾套高租金回報率的房屋,使用多余的現金來支付另外幾套高資本增值的房屋開支。如果資金充裕,當然是“資本增值”為更好的選擇。



四、如何選擇高投資回報的房產?


1、選擇配套齊全的社區作為自住房,您可能會喜歡寧靜私密的郊區小鎮,但是以投資為目的選房首先要考慮的是未來租客的需求。便捷的公共交通,充足的購物、餐飲娛樂等配套設施都是租客們關注的要點,也是未來房產升值潛力所在。


2、選擇優秀的學區。近年來,從中國到美國留學的人越來越多,很多留學生會在學校附近租房子。而且,選擇租房的人士中,還有很多育有孩子的夫婦,他們通常都會關注將來或目前孩子所就讀的學校。許多租客愿意為了更好的學區支付高出20%-30%的月租金。因此,投資好學區房是個不錯的選擇。


3、關注當地就業狀況當地就業市場的好與壞也直接影響到投資房租金的收益。就業機會充足的地區對于租房的需求和租金回報遠遠高于那些難找工作的地區。


4、一套四房、室內面積為170平方米的別墅和一套有六個稍小房間的同等面積房產,哪一套更合適作為投資房?答案不言而喻,是六房別墅。在同等面積的情況下,選擇房間更多的房產作為投資,可以在以后獲得更多的租金。


5、確認是否可租。確認是否可租,非常關鍵。因為,有些地區的房產處于特殊規劃內或者所處社區的業委會不允許租客入住,所以,你在選擇合適的投資房時,必須仔細檢查房產是否屬于合法出租物業。
 

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