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10-21

低成本留學美國?“以房養學“助您美夢成真!

摘要:近年來,越來越多的中國投資人選擇走出國門,在海外購買房地產,而美國則是中國人海外置業資金流入的主要國家。《2019年美國住宅國際買家報告》數據顯示,2018年4月-2019年3月間...

近年來,越來越多的中國投資人選擇走出國門,在海外購買房地產,而美國則是中國人海外置業資金流入的主要國家。《2019年美國住宅國際買家報告》數據顯示,2018年4月-2019年3月間,中國人在美國的房產投資高達134億美元。這其中,“以房養學”的方式正在蔚然成風,成為美國置業的一股“新風潮”。



有數據統計,美國的中國留學生在2009年為20萬人,到2018年這個數字已經到了36萬人,占了全美留學生總數的三成。這個數字還不包括港澳臺的留學生,而且每年仍以7%的速度在增長,這充分反映出中國當前的留學熱潮。現在的學生已經不光是大學生出國了,小學生、初中生出國的人數也在不停地增加。近年來很多家長都瞄準了“以房養學”這個投資趨勢,一方面通過購買學校附近房產來解決孩子的住房問題,另一方面通過轉租或者轉售而小賺一筆來解決學費問題。


一. “以房養學”的優勢
“以房養學”顧名思義,是指在海外買一套房子,用該房子的租金收益支付孩子在當地留學的所有費用,有如下優勢:
1. 給孩子提供一個舒適的居住環境,既可以節省留學期間租房費用,又可以為孩子創造一個更舒適的學習環境
2. 購買美國房產既可以獲取穩定的租金收益補貼孩子的日常生活開支,又可以享受通過購買房產的增值獲得穩定的投資回報
3. 基于美國房產較為穩定的增長趨勢,若孩子畢業以后回國發展,可以通過出售或者中長期持有升值貼現獲得可觀的投資回報


父母們近幾年來的經濟情況越來越好,“以房養學”就變成一個趨勢,這是個非常好的投資,也是一個非常好的解決方法。購買學區房適合于兩種人群:一種是為了孩子的教育而投資房產的家庭,而另一種則是純粹出于投資目的的客戶。在中國大陸買房的限購、限貸等諸多制約,使得海外置業熱度持續上升。之前的置業多以移民為目的,而現在則多半出于純投資、保值、抵御人民幣貶值的目的。
 


二.“以房養學”的模式?
 
在美國,以房養學一般有2種模式:
一種是在留學前1-2年就購買美國的房產,通過這段時間來房子的租金回報來cover掉之后的學費,或者在孩子留學后將租金作為生活費。這種方式非常靈活,買的房子不一定要在學校旁邊,只需要租金收益穩定就好!


另一種“以房養學”的方式是在購置孩子學區內的房子,學習的時候就住在買來的房子里,省去租金,然后在畢業后將房子賣掉,利用房子的升值來補回留學的費用。這種方式減少了租金收入,需要更加注意房產的升值情況。
 
三. “以房養學實例分析
 
如何從專業的投資角度去理解“以房養學”?以在美國加州東谷貸款購買52萬美元一套4房3.5衛的獨棟別墅為例,講解以房養學的實際費用收入和支出比較,幫助大家更直觀地了解什么是“以房養學”。


小林2014年到美國留學,父母幫他在加州洛杉磯以52萬美元買了一套4房別墅,貸款65% = 34萬美元,首付18萬美元;其中1房自住,3房出租。
 
支出:
4年房貸支出:$180,000 × 4% × 4年 = $28,800
學費+生活費:$30,000 × 4年 = $120,000
 
收入:
4年租金總收入:租金每間 $620/月 × 3間 × 12月 × 4年 = $89,280
自住節省的房租:$620 × 12月 × 4年 = $29,760
4年房價每年平均升值7%:$520,000+$520,000 × 7%×4 = $665, 600
 
留學4年后,出售房產后的盈利狀況:
$665, 600(賣出價)- $520,000(購房價)- $28,800(房貸支出)- $120,000(學費、生活費)+ $119,040(租金收入 + 子女房租節省)= $223,840
 


由此可見,“以房養學”不僅減少家庭支出,還有盈余,一舉兩得。每年租金回報保守估計2-3%,房價每年增值5%-7%,在美國“以房養學”獲得一個10%-15%的收益是完全可行的。
當然為便于計算,上述案例在計算中省略了買房時的稅費和房產稅支出,實際操作過程中的數值計算可能略有出入,但無論如何,相比于傳統留學全部租房的方式,以房養學的方式還是能節省不少費用,很大投資前景。對于資金條件較好的家庭,全現金付款購房能節省房貸方面的費用,而且長期持有還能享受房產增值帶來的回報。
 
四、什么樣的房子更適合“以房養學”呢?
1. 價位不要過高,30-60萬美金的價格較為適中。持有的成本相對較低,抗風險能力較強。

2. 學區房臨近大學,有龐大的學生需求群體,既安全,又易出租,并且交通購物便利,升值潛力大。

3. 交通要便利,靠近公交地鐵站為佳。



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