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為何德州能領跑美國經濟發展?

摘要:據Dallas Morning News報道,今年夏天全美住房抵押貸款利率持續下跌,目前美國長期住房抵押貸款的成本降至3.5%以下......

據Dallas Morning News報道,今年夏天全美住房抵押貸款利率持續下跌,目前美國長期住房抵押貸款的成本降至3.5%以下,為近三年來的最低水平。美國最大的抵押貸款公司房利美(Fannie Mae)的分析師們過去三年對利率走勢的預測備加關注。其首席經濟學家道格·鄧肯(Doug Duncan)說:“我們還沒有完全回到2016年的低點,但已經十分接近了。”鄧肯最近剛剛訪問了達拉斯,他說在未來的幾個月里,房屋貸款支出可能進一步下降。他預計美聯儲將在年底前再降低兩次貸款利率。


 


貸款利率的下跌,使得目前正是購入房產的好時機。鄧肯表示由于市場大環境的不穩定,經濟更依賴與國際貿易和農業的州和大都會地區遭受了一定程度的衰退。但是像德克薩斯州這樣的多元化就業地區不僅沒有收到影響,反而在各方面都繼續蓬勃發展。鄧肯說:“德州的發展十分健康,經濟上沒有出現衰退現象。德州的就業在可持續的基礎上穩步增長,經濟比過去更加多樣化, 這都是有利因素。”


美國其他地區的生活成本、勞動力成本和房價都出現了大幅上漲,而正是這些地區開始出現滯后。比如,西雅圖和芝加哥的房價在近幾年大幅上漲后開始下跌。德克薩斯州位于美國中南部地區,是是美國南方最大的一州,也是全美第二大州,德州經濟體系強大,在全美50個州中經濟實力排名第四。德州的產業結構十分多元。


? 航空航天業,美國國家航空航天局旅客中心——約翰遜航天中心
? 港口運輸業,休斯敦港是美國最繁忙的港口之一
? 醫療健康產業,休斯敦是德克薩斯醫療中心的所在地,世界最大和最重要的研究和治療機構的集中地。
? 體育產業,四大職業運動球隊的主場地。
? 石油工業,休斯敦是世界領先的油田器械制造中心和美國石化產業的中心



德州吸引外商直接投資最多的兩個城市是休斯敦和達拉斯,分別占據德州投資項目的26%,14%。這兩個城市也名列美國10個最大外商直接投資市場。如此強勁的經濟實力,解釋了為什么越來越多的企業進軍德州,越來越多的人赴德州買房,然后定居于此。下面給大家詳細介紹德州最具有代表性同時也是發展最好的兩個城-城市-深入探討為什么德州能領跑美國的經濟發展。


休斯頓
 
休斯頓是金融中心


休斯頓擁有29家財富500強的總部,僅次于美國最大的城市紐約。另外,休斯頓還擁有超過500家商業銀行、超過400家抵押業務機構、500多家證券交易機構!如果將休斯頓比作一個國家的話,它的經濟排名能夠高居世界第30位。在美國,休斯頓是《商業周刊》中美國十大勞工市場的榜首;是《福布斯》全美新增就業機會城市排名的第一名,同時也是美國十大新興科技城市之一。




休斯頓醫療水平先進


休斯敦的德克薩斯醫療城是美國和世界上最大、最有名氣的醫學中心之一,占地2.84平方公里,由54個醫療機構組成,面向全球致力于最高水準的臨床、預防、科研、教育,在癌癥和心臟研究方面最為著名。德克薩斯醫療中心共有54所醫療機構,包括:21所醫院、8個專業機構,8個學術研究機構,4所醫學院,7所護理學院,3個公共衛生機構,2所藥學院校和一所牙科院校。所有的機構都是秉著非盈利性質去經營。在眾多歷史悠久的醫療機構中,有幾所赫赫有名——安德森癌癥中心、休斯頓衛理公會醫院、德州兒童醫院、德州婦女醫院、赫曼紀念醫院、圣盧克主教醫院。


教育氛圍濃厚


休斯頓擁有全方位的教育環境及體系和發達先進的教育機構。休斯頓區域有超過20所大學,包括2所一級大學,萊斯大學和休斯頓大學。萊斯大學是一所世界著名的頂尖私立研究型大學,”新常春藤“名校之一。 有“南方哈佛”之稱,在權威的《美國新聞與世界報道》全美綜合大學排名中名列前20位。在最新的2017-2018年USNews《美國新聞與世界報道》全美大學綜合排名中,萊斯大學與布朗大學、康奈爾大學、范德堡大學并列全美第14名。


國際化的休斯頓


Houston的制造業如此發達與他得天獨厚的地理位置優勢是分不開的。 休斯頓位于南北美洲的中心, 有兩個國際機場,四個海港。數條貨運鐵路和州際高速公路穿城而過。這一切都降低了將貨物從Houston運至北美乃至全世界的成本。Houston依托Houston港(美國第二大港),成功地和世界各國建立起親密的合作關系,在科技發展也頗有建樹。


休斯頓房產市場分析


休斯頓房屋掛牌售價中位數

來源:Zillow


自2013年起,休斯頓房價呈噴井式增長,且逐年上升,根據zillow最新數據,目前休斯頓房屋掛牌售價中位數已達到$289,000。
 
休斯頓每月租金指數


來源:Zillow


目前,休斯頓的每月房屋租金指數已達到$1,510/月,且呈現上升態勢,市場需求十分旺盛,投資的好時機,購置一套休斯頓的房產,不僅可以自住,也可用于投資,輕松實現以租養房。


更加廣闊的前景


正是由于綜上所述的這些優點,越來越多的大公司瞄準Houston大都市區,把公司搬遷或者拓展到這里。Perryman Group預測 到2040年, Houston大都市區將增加330萬人口和160萬就業機會。
 

達拉斯
 
1) 房產總價低,投資門檻低,適合首次海外置業的客戶

中國的買家在選擇達拉斯都會圈地區的房產時,該地區的房產均價大約在35萬美元左右,投資者可以根據這個房產的價位自主地選擇該地區的房產。

2) 易出租,租金回報高,購買現房別墅,馬上就能收到租金



來源:Zillow


上圖可見,達拉斯住宅租金水平也在穩步增長中,四房住宅月租金中位價已達到1558美元,租售比狀況良好。目前威翰熱銷的Creeks of Legacy正是位于達拉斯都會圈,價格優惠,現房可立刻入住。

3) 增值樂觀,每年8-9%房價增幅,保證資產增值


來源:Zillow


從表中我們看出達拉斯的房價一直穩步上升但是房價一直維持在全美房價的中位數:達拉斯房市過去一年住宅價格增長13.8%,三房住宅價格中位數由2011年的16.7萬增長至37.9萬美元。


來源:Zillow


達拉斯房產抵押貸款拖欠率僅為1.1%,低于1.6%的美國平均水平;仍處抵押貸款中的住宅比例為5.7%,同樣低于8.2%的美國平均水平;所以從市場健康程度看,達拉斯以9.9/10的分數被評為“非常健康”(Very Healthy)。

4) 大量人口支撐起了房產剛需,近幾年一直蟬聯美國人口流入最多城市首位



短期看政策,中期看供需,長期看人口——達拉斯都會圈房產市場穩定發展的長遠預期與大量的凈流入人口不無關系。美國人口由非沿海區域流向沿海區域的核心城市已成為趨勢,而德州正以其低廉的生活成本、無州個人所得稅的優越政策和充足的就業崗位,吸引著大量美國人前來定居。美國本土人用“腳”選擇了德克薩斯州,推動其租賃市場的長期穩定發展。

5) 企業云集,包括20余個世界500強總部

2018年,美國《財富》雜志評選的財富美國500強企業中,總部位于都會圈的企業達到22家,成為僅次于紐約和芝加哥的全美第三大五百強總部聚集地。達拉斯都會圈工業門類繁多,電子、電器、飛機、導彈等新興工業,以及紡織、服裝、食品、農業機械等傳統工業均頗具規模。這些企業規模促進了當地的就業情況,達拉斯地區就業增長率為4.3%,遠超美國同期2.4%的就業增長率,全年增加的就業人數多達122000人,企業云集給達拉斯都會圈當地提供了很多的就業機會,從而促進了房產買賣和租賃市場的繁榮。


6)就業增長率4.3%,遠超美國平均值
 
美國勞工統計局官方數據顯示,全美最大的15個都會區中,達拉斯都會圈和休斯頓并列成為2018年新增制造業職位最多的地區,分別增加了8800個制造業崗位。達拉斯制造業的就業崗位年同比增長達3.3%。
 

DFW就業增長率與全美對比

來源:美國勞工統計局


2018年3月至2019年3月期間,專業和商業服務在達拉斯都會區增加了25500個工作崗位,這有賴于經濟結構調整下銀行業的發展。達拉斯都會圈就業增長率為4.3%,遠超美國同期2.4%的就業增長率,全年增加的就業人數多達122000人。就業率的提升側面反映達拉斯房產市場的租賃者支付能力的提升,此外,房產抵押貸款拖欠率較低的數據也證明——達拉斯都會圈已通過就業良好地吸納了新增人口。


隨著美元的持續強勢,美國房產愈發受到國際投資者的青睞。近年,上海、北京等國內多個城市可選擇美國航空等航空公司直飛達拉斯沃斯堡國際機場,享受極大的便利性。作為領跑全美的健康房地產市場,達拉斯和休斯頓值得中國高凈值人群的進一步關注。



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