2010年排三开奖分布图

威翰地產

主菜單 
您當前的位置:首頁購房資訊 美國購房知識 高性價比的美國投資房怎么選,了解這八點就夠了

09-29

高性價比的美國投資房怎么選,了解這八點就夠了

摘要:熟悉美國房產的讀者都知道美國有幾種房產類型:自住房、投資房和度假屋。每個已婚家庭或單身個人的基本住宅,就是自住房,它區別于其他房屋(如投資房和度假屋)...

熟悉美國房產的讀者都知道美國有幾種房產類型:自住房、投資房和度假屋。每個已婚家庭或單身個人的基本住宅,就是自住房,它區別于其他房屋(如投資房和度假屋)。從稅法上說,如果納稅人同時擁有兩套住宅,他居住時間相對較長的那套住宅為首要住宅——即自住房。另一個房產一般就會被認定為投資型房產或度假屋。



目前赴美買房的游客多以購買投資房居多,眾多周知,購買投資房的首要目的就是賺錢。但買什么樣的房子能夠又賺又省心呢?今天,我們就來簡單分析一下買投資房的要點。


注意投資房和自住房的區別
如果你想在美國買房,應該先弄清買房的目的是什么。如果是自住房,因各人喜好不一,有人喜歡郊區,有人向往市區,有人喜歡獨棟別墅,有人愛公寓,有人愛住水邊,有人喜歡山坡樹林。買自住房最重要的原則只有一個,就是自己喜歡才買。只要喜歡,買下來永遠不會后悔。如果是為投資而購房,那就不一樣了。投資的目的是賺錢,在房價緩慢上漲的市場,只有投資少租金高才能賺錢。所以要用心琢磨租客的喜好才是最重要的。投資房不能買太貴、太高檔或房間數量太多的,試想,每個月能花幾千美金出租房子的人,早就有能力購房了,怎么可能去租房呢?即便是愿意,也是短期的,難有長期租戶。



通常情況下,這類型的投資房具有以下特征:獨棟別墅or公寓,共有2~4個臥室,有車庫,無泳池。以上特征的房屋在租房市場更容易被選擇,鑒于美國家庭的人口數量較多,2~4的臥室的房子最受歡迎,如果是公寓房,1~3個臥室的出租率較高,獨自租房的單身人士會傾向于1個臥室的小戶型。美國人出行開車為主,因此車庫是必需品,而游泳池因為維護和保養會帶來較多費用,不利于房屋出租。


二、地理位置
地理位置永遠是投資的第一考慮因素,選擇一個經濟上升區,比經濟下降區要好,所謂經濟上升,通常就是人口是否呈增長態勢。因為房產主要用于出租,因此買家在選擇區域位置的時候,需要考慮當地的經濟狀況和就業率,就業狀況好的城市,租房的需要也就較大,利于房屋出租。例如,佛州奧蘭多國際機場的東南,在一塊28平方公里的土地上,集中了大量的商業建筑和居民住宅,這片區域被稱為諾娜湖醫療城,這里包含了中佛羅里達大學的新醫院、著名的桑德福-伯納姆醫學研究所、退伍軍人醫院、內穆爾兒童醫院和中佛羅里達大學分校區。整個醫療城總投資額超過30億美金,創造了幾萬個工作崗位,當地房價幾年內大幅增長,租金也是一路上水漲船高。威翰老客戶李先生兩年前買了諾娜湖醫療城附近Storey Park的一棟房產,目前房子已出租,不菲的租金助力李先生輕松實現了以租養房。另外,房子的位置不能太偏僻,離學校、市場等居住配套太遠或者交通出行不方便,都不容易出租或出售,即便是能夠出租或出售,價格也偏低。



三、建筑年代
對于不熟悉房屋裝修,工作繁忙怕麻煩,或者本人不在美國的買主,建議選擇較新的房子。因為老房子修理費太高,麻煩多,維護成本昂貴。雖然投資新房子的毛利率,通常遠遠不如老房子,但由于老房子的修理費多,故凈投資回報也相差不會太大。通常50年以上舊房子(這里主要指公寓樓)的電路、水路、管道等設施沒有獨立的電表、水表,于是不得不由屋主支付電費和水費,而美國人一年四季都開空調,浪費相當大,這是筆不可控的開支。


四、投資房貸款安排
近期,美國長期房貸利率了大幅下降,甚至到了歷史最低點。
8月8日,貸款交易巨擘房地美(Freddie Mac)表示,30年定期貸款的利率平均值從月初的3.75%下降至3.60%,相比去年同期的4.59%下降了近1個百分點;與此同時,15年定期貸款的利率平均值亦從3.20%下降至3.05%。


如果有條件貸款,一定不能錯過這個機會。只要利用好貸款這個財務杠桿,僅靠租金收入,投資回報率就可達7%甚至更高。幾年后總投資回報率一定相當可觀。從貸款比例來講,投資房貸款最多能申請到70% ,這就是說購房者至少要付30% 的首付。若購買投資房,銀行要查看申請人兩個月的銀行月結單,其中不允許有任何贈與款,申請人的信用分數通常要在660 分以上。
 


五、房產稅和保險
投資房的房產稅和保險也是考慮的因素,因為這會直接影響到投資回報。不同城市不同地區的地稅差別非常大,投資房的保險費用(指房屋火險等)一般比自住房要高,房屋保險是必不可少的,即使是現金購買也應該堅持買房屋險,這是從安全角度出發。比如,租客不小心跌倒,你就有可能成為被吿而賠償一大筆錢。


六、房屋保養及支出
按照美國的法律規定,房屋維護是業主的義務,如果房屋下水道壞了,洗碗機不工作了,或者空調不制冷了,都需要業主及時花錢修好。 房屋維護支出將是一大筆費用,因此在購房時,在合同中最好約定一個前提條件,那就是為了確保房屋質量,要求聘請專業人士做一次inspection(房屋檢查),以便了解屋頂是否需要更換,下水道和空調是否正常工作,以及房屋是否建立在自然災害較為頻繁的地區。Inspection的費用通常由購方支付,如果通過Inspection發現了質量問題,可以要求售方修理,如果售方不負責修理,則購方可以拒絕購買而不會承擔任何責任。做Inspection是為今后的房屋保養著想。 


七、購入投資房,后續如何出租打理?
對于投資者而言,買房之后最重要的事情,就是找到一家好的房屋管理公司。
美國幾乎所有職業都需要考取執照才能上崗,房屋管理公司也是如此。如果對美國當地的情況不夠熟悉,可以咨詢當地的房產經紀人,讓他們來推薦房屋管理公司。


評判一家房屋管理公司,可以從它在當地市場管理了多少套房產、管理經驗、管理規模等角度來考量;此外,也可以根據房產經紀人的推薦,挑選幾家房產管理公司進行了解,選擇適合自己的管理方案。
 關于房屋管理費,從5%、8%、10%不等;而尋找租客的費用,一般是一個月的房租或者幾千塊錢——千萬不要覺得這筆錢花的多余,美國租房需要調差租客的信用記錄,不僅需要租客簽字授權查詢,還要繳納查詢費用,如果自己尋找租客,這些瑣碎的工作不僅都要勞心費力,房主還要承擔不靠譜租客不按時繳納租金甚至不交租金的風險。
是不是覺得挑選好的管理公司很麻煩呢?那就來威翰地產購置心儀投資房產吧,我們將提供一站式海外置業服務,不僅有專屬顧問,還有無憂售后,讓你省時省力又省心。
 


八、“投資選公寓,自住選別墅”有沒有例外?
確實,同樣地區的公寓價格低于別墅,更適合房產投資;而別墅居住更舒適,適合自住。


但是也有例外。比如紐約尤其是曼哈頓,就很少有別墅,只能考慮購買公寓。位置好的公寓,動輒500萬美元起步,更是不乏天價公寓。而在佛羅里達州的奧蘭多,短租別墅則是非常好的投資產品。很多美國家庭習慣冬天去奧蘭多度假,當地的酒店和別墅入住率非常高,能保持在70%左右。因此奧蘭多短租別墅的租金回報能達到5%以上,十分具有投資價值。比如威翰目前正在熱銷的位于奧蘭多的索達蘭別墅社區,投資回報率高達6%,威翰還提供兩年包租服務,是投資房的不二之選。


本文內容和圖片由威翰整理自網絡,轉載請標明出處及作者。所有來源標注為原創的內容版權均為威翰地產所有,若您需要引用、轉載,只需要注明來源及原文鏈接即可。部分文章為網友推薦、互聯網整理而來,僅供學習參考,如有侵犯您的版權,請及時聯系我們刪除。


購買美國房產】:美國二手房>>    美國新房>>




標簽: 美國房價 美國房價走勢 美國房產網 美國購房知識 美國房產行情 美國房產分析

威翰地產

威翰地產 Windham Realty Group

始于1967年的房地產投資開發及10余年的海外房產經紀服務經驗,為中國投資者提供最優質的美國房地產投資項目和一站式經紀咨詢服務。

免費訂閱微信公眾賬號"威翰地產"

微信搜索"windhamchina"或掃描左側微信二維碼

訂閱美國房產實時資訊 EDM

填寫我的購房需求>>

【LENNAR精選美國房產項目沙龍會】 10月12日 活動預約中

最近瀏覽過的房源

聯系我們

威翰服務熱線 400-920-6689

周一至周五 9:30 - 17:30

微信
服務號

2010年排三开奖分布图 360彩票比分直播即时 wnba比分结果查询WNBA赛程2019 黑龙江36选7 内蒙古十一选五遗漏 长沙麻将技巧大总结 大众麻将最普通玩法 辽宁十一选五 11选5贵州开奖结 皇冠比分网即时指数v90 天津福利彩票快乐10分开奖结果 排列三的开奖号码 足球比分网即时比分一一下载 qq分分彩 北京pk10全天7 闲趣江苏麻将 新浪nba比分