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美國買房 如何避免貸款被拒

2015-09-10

對很多人來說,買房子是一生中最大的一筆交易。這就是為什么第一次買房是如此重要。在一些人看來,買房子就是一系列名目繁多的規章制度。然而,只要你具備相關的知識和技巧,你就可以快而有效地開始逐步實現你的買房夢想。


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買房需要提交的文件


說起來,申請房貸很容易,但也很難,此話怎講?先從容易的一面說起。在美國發放房貸的機構很多,不但有銀行,也有許多專門辦理房屋貸款的公司,這些銀行及公司除了接受面對面的貸款申請外,還設有電話專線服務以及網上服務,可以通過電話或網絡完成房貸的申請,十分方便。我除了90年代中期在波士頓第一次買房時是到銀行申請的房貸外,其它的幾次房貸,包括再次貸款都是通過網上申請完成的。


以網上申請為例,申請者只要在規定的網站上填寫好申請表,同時電郵(或郵寄)所需的各種資料就可以了。接下來就由房貸負責人員做貸款資格審查,如果房貸人員需要了解更多的申請人情況或需要補充資料,就會通過電話或電郵與申請人聯系,如此往返,直到批準或拒絕房貸申請。一旦房貸申請被批準,貸款機構就會準備好各種文件,在過戶那一天(closing day or settlement day)將貸款直接交給賣方,通常是銀行支票或電匯,而非將貸款交給買方,也就是說,雖然買方申請貸款,但錢卻不直接給買方,而給賣方,初次貸款者應該了解這個特點。一般來說,貸款申請多在60天之內完成,有時會略長,有時會很快,不到30天,視不同地區、 季節、貸款機構、貸款人而定。


上面說的是申請貸款容易的一面,接下來要談談貸款申請不容易的一面。許多申請過貸款的人,都對申請貸款時需要提交的各種文件深感麻煩。在申請貸款時,基本上需要提交以下各種文件:



1,信用報告。通常貸款機構會在申請人同意的情況下,直接從三大信用調查公司獲取申請者的信用報告,如果沒有信用報告,通常就不能申請房貸。因此,移民到美國的人,優先要做的事情之一就是趕緊建立自己的信用,最好的方法是申請信用卡,無論用還是不用,有了信用卡就有了信用記錄。


2,年度工資表(即W-2表格)。貸款機構一般需要申請者提供兩年以上的年度工資表,這樣可以知道兩年內申請者的工資收入情況,這個工資表是雇主提供給雇員報稅時用的。


3,報稅表。貸款機構一般需要申請者提供兩年的報稅表,從報稅表中,可以更加詳細了解過去兩年中申請者家庭的經濟情況,包括家庭人口、工資、 投資、福利收入以及退休帳戶存款等。多數情況下,貸款機構會要求申請者填交一個國稅局的4506-T表,這個表授權貸款機構直接從國稅局獲得申請者的報稅表,免得申請者寄表麻煩。


4,銀行帳戶。貸款機構一般會要求申請者提供至少一個銀行帳戶的月度帳戶報告(bank statement),以此了解申請者的存款情況。


除了上述基本文件外,還會有其它各種補充文件的要求,比如雇傭證明、房屋租金收入證明、合法居住證明等。特別需要指出的是,華人中比較流行子女買房時,父母往往會給子女一些錢來作為頭款的一部分或全部,在這種情況下,貸款機構就需要申請者出示“禮物證明”來證明這些現金是禮物而非借款,因為如果是借款的話,就牽涉到貸款機構的貸款額度以及申請者的還款能力了。


在美國,最流行的房貸種類是30年固定利息貸款,即貸款期限30年,30年內利息固定不變。根據房利美的統計,30年固定利息貸款占所有房貸的61%。這一貸款目前的利息為年率4.37%左右,雖然比一年以前的3.5%要高,但從歷史的眼光看,依然屬于低息。30年固定利息貸款的還貸期限雖然是30年,但很少有人會到30年后才還清貸款,大部分人在30年內或者搬家將房子賣掉,或者提早還清貸款。因此,即使是六、七十歲的申請者,只要符合條件,也可以順利貸到30年期限的房貸。


除了30年固定利息貸款外,流行的貸款種類還包括:15年固定利息貸款、20年固定利息貸款、30年浮動利息貸款(有頭3年、頭5年、頭7年、頭10年利息固定,其余年份利息浮動之分)等。此外,還有聯邦房屋署貸款(FHA)、退伍軍人貸款(VA loan)、只付利息不付本金貸款(一般前幾年只付利息,月供負擔比較輕,而后利息息率增加,同時加上本金,因此月供會大大增加)等。


簡單說來,在美國申請房貸,最基本的條件是要有兩年以上的收入證明及較好的信用記錄,以及還貸能力。至于是否公民及綠卡持有者則不是必備條件。


根據房利美的統計,截至2013年底,全美房貸總額為18萬億美元,平均每人貸款近6萬美元。


房貸遭拒的幾大原因


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隨著Dodd-Frank規定生效,想貸款的人可能會發現他們的申請遭拒,卻不了解原因。你是否想知道申請房貸期間,可能讓你無法過關的細節?以下是放貸業者可能拒絕房貸申請的因素和如何避免申請被拒:


1,信用分數低于640分:銀行假設信用分數高的人,違約的危險較低。合格申請房貸的最低信用分數雖然每家銀行的標準不同,但是阿拉巴馬州Magnolia房貸公司的Tim Wilkes說,這個分數是640分,有些公司允許620分,甚至600分或580分。解決辦法:若你的信用分數低于640分,業者可能要求提交很多文件,例如最近的銀行結算單和存款證明、薪資支票存根和其他收入證明。業者也可能要求更高額的頭款或是更多儲備金,以彌補信用分數過低。


2,過期不付款:經常逾期不付款的人,可能遭放貸業者駁回申請,因為這種行為往往與償還房貸風險較高有關。未按時還債,以致于債權人通知信用局你超過付款日30天或更久都沒付錢,會影響信用分數。解決辦法:養成按時付款還債的習慣,以重新建立信用。若是過期才付款不是因為不付錢的壞習慣,而是因為偶爾支票或帳單未寄到,那就應向業者解釋清楚。


3,收入不穩定:收入不一致或是不穩定,可能成為申請房貸被拒的主因。來自股票、股息或年金的收入,通常會受到放貸業者嚴密的審視,自雇者或依賴自由工作收入者也是如此。收入較復雜的人,應準備提供證明收入來源的詳細資料。解決辦法:有計畫專為沒有傳統工作的人而設。例如聯邦農業部的農場服務局(FSA)經常貸款給剛開始務農的民眾,后者不符傳統貸款的資格,因為沒有足夠的財務資源。


4,開銷太多:你每月的開銷幾乎和收入打平嗎?若是如此,你的預算就沒有太多財務回旋余地,可能使你申請不到貸款。放貸業者會考慮你的債務對收入比率,以免把錢借給沒有能力償還的人。Dodd-Frank新規定要求消費者債務對收入比率不能高于43%。解決辦法:一些聯邦貸款計畫允許申請者的債務對收入比率超過43%,高達50%都可以,但是利率和費用會較高。


5,新工作:經常換工作可能使申請貸款被拒,業者希望申請人至少在同一個單位工作兩年。過去一年更換職業領域者也可能遭拒,申請貸款期間換工作也是不智之舉,放貸業者很重視申請人工作穩定。解決辦法:可請求新雇主和舊雇主書面證明你的工作和薪資,并把資料交給放貸業者。


如何提高房貸的批準率


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1,建立良好的信用分數。借貸銀行確定購屋者是否有信用,主要途徑之一就是審查信用分數。


多數銀行銷售的房屋貸款,是房利美和房地美等政府擁有的房貸公司的房貸,因此,銀行必須遵守政府的借貸準則。FHA擔保的房貸雖可接受低于600的FICO信用分數,但分數越低,所付利息也就越高。信用分數若達760到850,貸款條件就會更優惠。


信用分數如果較低,改善的途徑之一就是增加首付。信用分數過低的人,要保證在申請前建立良好的信用紀錄。要先查看自己的信用紀錄,消費者每年可從三家信用公司免費得到一份信用報告,即Experian、TansUnion和Equifax公司。


2,了解貸款選擇。除了努力符合獲得房貸的條件外,購屋者至少要投入20%的首付,就可免于私人房貸保險。


如果首付拿不出20%,就可能有條件申請FHA擔保的貸款,允許首付只交3.5%,這對首次買房但拿不出足夠首付的人十分有利。但為避免未來出現違約,FHA要求銀行收取更多費用,以支付每月的房貸保險。


FHA從4月初開始修改規定,貸款30年的屋主若已連續五年支付房貸,而且他們的貸款與價值比(loan-to-value ratio)降到78%,就可不必再買房貸保險。如果貸款與價值比是78%到90%,在支付房貸11年后,也可免交房貸保險。但貸款與價值比仍超過90%,就要繼續買房貸保險。


FHA政策的另一變化,是規定購屋者的借貸如果至少達62萬5000元,首付就必須至少為5%,高于以前規定的3.5%。即使如此,也遠低于多數銀行規定的10%。


3,考慮多交首付。專家認為,購屋者如能支付3.5%以上的首付,就應考慮舉借沒有FHA擔保的房貸。這種貸款的唯一要求就是首付達到5%,雖然仍需支付私人房貸保險,但至少不會被鎖住,一旦貸款與價值比降至78%,房貸保險即可自動取消。


4,留意各種手續費。除保證首付外,購屋者還要預留辦理過戶手續的費用,從數百到數千元不等。


銀行的手續費多種多樣,有的可以討價還價,有的不能。但銀行需按規定列出各種手續費的明細表,購屋者應認真核對。


銀行可能收取購屋者的信用報告費、房屋評估費、文件費和管理費,費用的多寡將視居住地和具體情況而定。如果需付房貸保險,每月將增多100元以上,要看是何種貸款。


5,等候合適機會。房價上漲、利息將很快提高,都會使購屋者產生緊迫感。如果經濟條件和信用分數仍然不足,拿不到合適利率的貸款,最好的選擇是不要匆忙決定買房。


專家建議,為增加獲得條件優惠房貸的機會,最好是信用分數超過740 和首付款達到20%。


6,比較各家銀行。與買車貸款不同,房貸的部分條件可以商談。購屋者應向銀行說明所需的貸款條件與利率,和能拿出多少首付。購屋者還應詢問有關房貸的其他事宜,和不同比例的房貸分別需多少手續費等。


買房者要分析不同銀行的不同費用,從銀行的網站即可查到。銀行為了競爭,可能會向購屋者提供與競爭對手相同的貸款條件。

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