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美國買房 如何選擇房屋貸款方案?

2015-07-09

30年固定利率房貸雖然是購屋者的首選,但是買家也可視自身需求,

評估其他選項是否更為有利。圖為麻州一棟待售屋。(美聯社)

 

對多數購屋者來說,30年期固定利率房貸應是貸款首選。據半官方房貸機構房地美(Freddie Mac)統計,2012年有85%購屋貸款屬於此類,而2013年上半年的比率更高達90%。

 

美國新聞與世界報導網站指出,30年期固定利率房貸普受歡迎,當然有其道理,但買家也可視自身需求,評估其他選項是否更為有利。

 

★現金付款。多數屋主可能沒有能力用現金買房,但這種作法仍值得一提。據大拉斯維加斯房地產商協會統計,3月當地購屋交易約有43%是以現金付款。

 

Loans 101 Interactive Media創辦人陸文林(Spencer Llewellyn)說,「事實上,2013年全美逾三分之一的購屋交易是全現金交易」。現金交易多為投資者所為,他們看中房價已經觸底,有可觀的上漲潛力。

 

★15年期固定利率房貸。房貸專家表示,除了30年期固定利率房貸之外,15年期固定利率是第二受歡迎的房貸類型。多數買家若有能力,會選擇這種還款期限較短,但每月還款金額較高的房貸。

 

紐約市Barlavi Realty執行長保拉利(Pej Barlavi)說,相較於30年期固定利率,15年期能讓屋主更快累積房屋凈值,到達一定程度後,甚至還能讓屋主以房子作為抵押,借出貸款再買另一棟房子。

 

陸文林說,計畫定居較長時間,且想省下利息費用的買家,適合申請這種貸款。「相較於30年期,15年期的固定房貸利率至少低1%至1.5%,整個還款期限可望省下數萬元利息。」

 

★20年固定利率房貸。如果你覺得15年期的每月還款金額太高,又不想支付30年期那麼多的利息,不妨考慮折衷的20年期固定利率房貸。

 

不過,不是所有貸款機構都提供這種房貸,但部分機構也可能提供更客制化的房貸期限,譬如23年或11年等。

 

★五年期浮動利率房貸(5/1 ARM)。陸文林建議,買家若不打算在買房後住太久,可以考慮這種房貸,每月房貸還款金額更低。當然,因計畫不一定趕的上變化,這種作法也有一定風險。

 

買家申請這種浮動利率房貸,頭五年可享超低的固定利率,隨後的25年則是浮動利率,主要由銀行優惠利率與另一項固定利率加總而成。舉例來說,如果某年這兩項利率分別是4%與5%,加起來你當年的房貸利率就是9%。

 

保拉利表示,他通常不建議申請這種浮動利率房貸,因他認為利率將在未來一兩年內開始攀升。「釵h屋主在利率從固定變成浮動之後,面臨突然增加的每月房貸還款,因而陷入財務困境。金融危機有部分就是導因於此。」

 

★除了五年期之外,部分機構也提供10年期浮動利率(10/1 ARM),即頭十年享有固定利率,隨後20年則采浮動,每年調整一次。當然,鎖定固定利率的期間越長,利率便沒有那麼優惠,且10年之後屋主若未賣房,仍得面臨浮動利率的問題。

 

★50年期固定利率房貸。極少數銀行提供這種房貸選項,而多數專家也并不推薦,因買家雖拉長了房貸還款年限,代表每月還款金額變低,但有長達50年時間得支付利息,累積房屋凈值的速度也非常緩慢,效果幾乎等同於租屋,只是租金不會每年上漲。

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