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信用不好 如何在美國買房

2015-06-26

在美國,個人的信用記錄是非常重要的,很多事情都需要查看你的信用記錄。如果信用記錄不良,就會四處碰壁或付出額外的代價。比如,想在美國租房子,房東要查看你的信用記錄;想在美國申請信用卡,信用卡公司要查看你的信用記錄;想趁著現在超低的房貸利率在美國抄底貸款買房,銀行要看你的信用記錄;想在美國找工作,雇主要看你的信用記錄。另外還有貸款買車,申請零利率分期付款購物,買保險,等等等等,都需要你的信用記錄為你保駕護航。對于在美國工作生活的人來說,沒有良好的信用記錄真是寸步難行!


什么是信用評分


信用評分,也被稱為FICO,也就是一個借款人的指標,信用評分的范圍由300分至850分,分數越高越好。貸款方會根據個人的信用評分來決定借款金額以及借款的利率。信用評分越低,得到的貸款金額越少,甚至收取更高的利率。

通常分數高于760分才意味著擁有良好的信用。如果打算買房申請貸款最好擁有740分以上的良好信用分數,若低于620分則很難得到貸款,或者必須支付相當高的頭期款和利息費用。例如信用分數為660,貸款50萬元的利息是5%,30年的總額是96.6萬多美元。如果有740的信用分,可能只需付4%的利息,30年的總額是85.9萬美元,節省了十萬美元!


信用評分的5個主要因素

1)支付記錄 - 是否按時支付帳單是很重要的因素,占了大約35%的分數。

2)債務額記錄 - 根據Mint.com指出,應該盡量控制使用信用卡,所花費的信用額不足30%,有助得到更高的評分。這個因素占信用評分的30%。

3)信用歷史記錄 - 這個因素占總分數的15%。越早開始建立個人信用,越是必不可少的。理財專家通常會建議家長為高中的孩子開設一張信用卡,并幫助他們了解建立個人信用的重要,當然也要對個人信用負責任。

4)新增信用記錄 - 例如,最近開設賬戶和信用查詢,這因素占總分數的10%。

5)使用信用記錄 - 例如汽車貸款,抵押貸款以及信用卡,這因素占總分數的10%。

其中,支付記錄是信用分數公式里比重最大的一部分。對于銀行來說,了解借貸人支付款項的歷史非常重要。貸方查看申請人的信用分數及信用報告時,根據申請人的年齡情況,可以看到申請人過去7到50年內的支付記錄。

不良的支付記錄如逾期支付、判決、賦稅留置、托收帳戶、銷帳、資產收回、結算、賠本出售、喪失抵押品贖回、兒童撫養費、債務合并以及一些貸款修改會保留7年之久,在某些特殊情況下(包括破產)保留甚至更長。雖然這些不良資訊自產生之日起可以保留7年之久,但最近兩到四年的不良資訊對信用分的影響最大。


信用不良如何買房

如果想在美國買房,擁有良好的信譽會帶給你很大幫助。因為良好的信譽使你擁有更多的貸款選項,而且有資格獲得更低的利率和相對便宜的貸款。當然,擁有不良信譽也可購置房屋,你只需一點耐心和更多的錢。此外,你也可以選擇尋找另外的貸款方式或者支付高額的次級貸款。


方法 1: 充分利用政府機構


1 有資格獲得聯邦抵押貸款機構,例如聯邦住房管理局 (FHA)。此貸款計劃由住房部門和城市發展 (HUD)管理,信貸標準不會太過嚴苛。

和FHA貸款人談談你的不良信用是否會影響你從聯邦住房管理局貸款。只要你的收入滿足其要求,你就可能有資格。

和住房和城市發展部(HUD)的住房顧問一起找到愿意的放款人。撥打800-569-4287 或者訪問hud.gov 作為參考。

2 如果你有記錄的軍事服務,申請退伍軍人事務 (VA) 貸款。

和不同的放款人談談選項。雖然VA沒有最低信用值去獲得貸款的資格,申請VA貸款的放款人可能需要。

3 在你現有的社區里調查當地的購房計劃。如果您是一名公務員 (如老師或警務人員) 或首次置業人士,你可能不需要信用就有資格獲得州立和當地的購房計劃。  


方法 2: 無抵押貸款買房

1 現金支付你的住房。這不需要貸款,按揭付款或信用標準。 清算等退休賬戶、 共同基金和其他儲蓄計劃的投資。

2 借用401K 計劃。許多雇主贊助計劃允許你為自置居所而借錢。每個月你將為自己還款而不是按揭還貸。  

3 尋找價格合理的房屋。當你有不良信用,并且不準備貸款時,你需要購買一棟可以負擔的房子。在房子的裝修上削減花銷,并在你的信用額度增強后再選擇貸款來改裝你的房屋。

4 向朋友和親戚借款。那些了解并相信你的人更可能向你伸出橄欖枝。  


方法 3: 月供  

1 尋找你想購買的房屋并詢問賣家是否對出租感興趣。  

2 租一棟高于市場價值的房屋,并采用首付和分期付款的方式。舉個例子,如果房子每月的租金通常是800元,你就支付1200元,房東便會把400元分攤到日后每月的房租里。  

3 和賣家協議房屋購買價格并簽署一份月供合同。 讓律師審查你的合同以保全你的利益,并且在你有能力購買前賣家不能把房屋賣給任何人。

4 租兩三年房屋, 在此期間你可以補救信用并獲得貸款的資格。 一旦你能獲得按揭的批準就同意購買。


方法 4: 次貸

1 準備付更高額的利率。次貸放款人自2008年-2010年的財政崩潰以來管理更嚴苛,但利率和費用仍高于傳統的抵押貸款。 核實你的收入并盡力支付頭期款。你支付的頭期款越多,之后每月按揭的貸款就會更合理。

2 請確保您可以每月按揭付款。除了您家庭的貸款,你也需要把稅和房屋保險的因素計算在內。  

3 四處尋求最優惠的匯率。你可以在線找到次級貸款人,或從事為擁有不良信譽的人貸款的按揭經紀人。  

小提示 考慮等幾年再購置房屋。如果你有不良信用,可以考慮租兩三年的房屋并重新建立信用并為頭期款儲蓄。這期間你可以整理自己的資產并找到最好的貸款方案。

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